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调查春节不打烊房子卖得怎么样

发布时间:2019-07-30 15:31:40

房小评 中国房评报道 今天

春节是举家团圆的欢聚,是忙碌一年的休整,也是继续前行的起点。但对地产人来说,今年春节与以往不同。走过了可能是“近年差,未来”的2018年,2019年的春天格外“春寒料峭”

调查春节不打烊房子卖得怎么样

根据克而瑞的分析数据,在开年个月,上至3家龙头房企,下至百强企业的整体权益销售额出现了同比下跌,表现好的企业增幅也并不可观。

为了在漫长的淡市中占据主动,2019年初房企已经开始了抢收的节奏,即便是春节也不例外。

签开闸下的新房销售难

在北京,根据住建委签数据来看,2019年1月28日—2月3日,也就是春节前的这一周,北京市商品房签1137套,其中住宅签440套,签均价63945元/平米,签金额45.03亿元。相比2018年春节期间(2018年2月12日—2月25日),两周仅128套的签,已经实现了近10倍的增长。

2018年12月,北京的住宅签量为5064套,2019年1月这个数字为5025套。

看上去,似乎是北京楼市去年年底的热销势头延续到年初,但实际情况并非如此。众所周知,北京楼市向来是政策主导的市场,其签数据已经无法准确反映市场成交状况。

在2017-2018年房价“不涨”的目标下,北京市一方面执行“限购”、“限贷”政策,另一方面“限价”与“限签”,直接卡住了高单价项目的“咽喉”,人为拉低了市场成交均价。使得从2017年开始,多个高单价项目的预售取证和签严重滞后。

而这一政策风向在2018年12月召开的中央经济工作会议提出“六稳”后已开始转向。在“稳地价、稳房价、稳预期”新的目标下,政策的“闸”已经放开,大量签滞后的房源正在迅速去化。

所以,在2019年1月28日—2月3日的签中,既有在2018年11月就已售罄的澳门威尼斯人平台街融府90平米房源,也有因高单价高总价签滞后的远洋LA VIE。如果剔除已售房源的滞后签,新房销售签还能剩下多少呢?

开年以来,以北京为代表的一线城市新房成交下滑明显,据中国指数研究院统计,1月广州楼市成交面积环比降幅为明显,达65%;北京降幅次之,超40%。19个主要城市楼市成交环比下降26.4%,同比下降4.4%。

据华创地产数据,在春节前那一周,4个一线城市新房合计成交78.1万平米,环比下降4.4%,较18年周均成交83.7万平米下降6.7%。

一位TOP10房企高管对房小评分析称,目前一二线城市仍在严格的调控之中,房价处于高位,市场观望气氛仍然较浓。而三四线城市返乡置业客户数量不如往年,既有经济不好的原因,也有房价较高、前两年透支较多的因素。而且,今年春节比较早,去年底的冲刺和今年初的公司总结年会对一月份的业绩均有所影响。

因而,春节前的高签并不能代表市场的高成交,而各大新楼盘所面临的销售压力依然艰巨。

供需关系错配下的硬仗

这种压力背后横亘着一道障碍,就是市场供需关系的错配。

以北京为例,从2018年12月集中取证入市的项目来看,限竞房项目占比已超50%。

2018年12月预售取证项目

据分析机构统计,去年北京已入市限竞房整体去化不足4成,大面积户型去化好于90平米及以下户型。这与2017年后北京土地市场供给结构改变带来的市场供应错配不无关系。

贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示,北京改善型换房成交占比约为61%,首次置业群体占比仅为29%。毫无疑问,改善型需求已经成为北京楼市的成交主力,主力客群呼唤的是更大更好的房子。

而此时大量执行“70/90”政策的限竞房集中推出,必然出现90平米及以下户型的刚需产品供大于求的局面,事实上这在2018年已经得到了印证,甚至引发同区域限竞房的价格战。

截止2018年底,北京市限竞房存量2万余套,库存面积243万平米,按照2018年内月均的去化水平来看,去化周期为3.1年。

而华润、中海、金茂、首开、中铁等房企于2018年下半年所拿限竞房项目多数将于2019年进入市场。再加上等待预售证的永定府等限竞房项目,2019年限竞房潜供总量将达到约9.8万套,而整个新房市场年度潜供约15万套。

即使主管部门可以通过控制预售证下发速度,缓解库存上升过快的情况,但刚需购房者,这只有一套住房购买力的群体,在完成这波购房后,需要很长的市场培育期。

于是,北京楼市形成了一个矛盾的局面,广大改善型购房人真正需要的改善产品供应量在下降,而供大于求的刚需产品反而在大规模增加。

对于地产人而言,2019年已是一场避无可避的“硬仗”。对于购房人而言,2019年也并非随时都处于“买方市场”。

在北京楼市改善产品选择面越来越窄的当下,对于有着改善需求的购房人而言,此时一定要坚持产品为先的理念,综合考量项目,同时出手要快,尤其是不受五年“限售”的纯商品房,可以说是卖一套少一套。另外低密度纯别墅社区,总价区间较高,居住人群相对统一的城市大平层产品,也同样是稀缺资源。

对于刚需购房人而言,看似2019年限竞房可选范围很大,但如果想购买永定府、天恒四道口项目这类内城限竞房项目,还是要眼疾手快。从澳门威尼斯人平台街融府小户型的开盘即罄也能说明,刚需客群对交通和区位的需求更强烈,而五环外那些交通配套条件不够好的限竞房,在2019年将全面进入“买方市场”。

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